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有限会社インターニーズ 白永のブログ

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不動産コンサルティング会社
有限会社インターニーズ社長の白永のブログです。
(会社HP http://www.interneedsco.com/index.html)

不動産コンサルティング業務に関連する最新NEWSや実際の業務を通して得た情報などを発信していきます。

たまにプライベートな出来事もあります。
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柏市の生産緑地の2022年問題

2017/09/07 19:28
画像本日(H29年9月7日)の柏市定例議会にて山下洋輔市議からの質問を受け柏市の都市計画部長が答弁していました。

現在、柏市内では560区画、168ha(約 51万坪)が生産緑地に指定されています。 これは市の面積(11,474ha)の1.46%にあたります。
お隣の松戸市の2.21%、流山市の2.33%に比べると柏市の生産緑地は少ない事が判ります。

答弁では、この560区画の生産緑地の内、2022年に30年が経過する生産緑地は310区画、98.2haとの事です。
これは市内の生産緑地全体の6割弱ということになります。
全国の三大都市圏全域では約8割が2022年に30年を向かえると言われていますので、かなり低い水準になります。
(データがありませんが、旧沼南町との合併などが影響しているのかも知れません)


この生産緑地の2022年問題に関してはハウスメーカーやデベロッパーが生産緑地を所有している農家に開発案件の営業を開始しています。

平成4年に生産緑地法が改正され三大都市圏の農家の方は、向こう30年は営農をするか、宅地並みに高い固定資産税(とても農業では採算がとれない水準)を払うか、の選択を強いられました。
軽いパニック状態だったような記憶があります。
あれから30年、都市近郊農家の方はまた選択をする必要があります。

平成4年はバブル経済は終焉していましたがその余波で、宅地の供給を促そうとする政策だったと思います。
今回は、逆に都市近郊の緑を保全したい、或いは急激な宅地供給を避けたいという行政側の都合がみえみえです。

農家の方には関連する制度(相続の納税猶予制度や、29年4月の法改正で創設された特定生産緑地など)をよく理解した上で、適切な判断を行って頂きたいです。
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家族信託普及協会設立3周年シンポジュウム

2017/07/14 20:33
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7月13日、虎ノ門、ニッショウホールにて第三回目の家族信託シンポジュウムが行われました。

昨年のこのシンポジュウムに参加した時はまだ実績もなく、「家族信託」をどの様にお客様に提供していくかを模索している状況でした。
そして、昨年末には実績も積み、「家族信託」が資産承継の一つのツールとしてお客様のお役に立つを実感している中で今回の参加でした。

普及協会のデータにより家族信託がもの凄い勢いで普及している事をあらためて実感するともに、保険会社が商品化していることに新しい可能性を感じました。

そして、宮田先生が最後におっしゃていた「成年後見制度が悪いのではなく関わった人達に中に問題があったから制度として行き詰まっている、これは今後の家族信託にも言える事」というお話しを肝に銘じて今後も取り組みたいと思います。
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土地の有効利用、そこは一歩下がって第三者の目で吟味が必要。

2017/07/11 12:58
土地の有効活用としてのアパート建設

加熱、している様ですね。
土地の有効活用を提案するハウスメーカーは、建設費(投資額)と借り上げ賃料(収入額)をセットで利回りを設定して立派は企画書を作成します。

高い賃料設定をすれば割高な建設費でもある程度の利回りは確保出来ます。
そして、築後数年して賃料が下がり利回りが下がっても、当然に支払った建設費は返ってきません。

提案される賃貸計画に無理が無いか(賃料設定、空室率等)のチェックはもちろん、一括借り上げの期日ごとの借り上げ条件変更項目や管理費用も要チェックです。

また、長期収支計画において、リフォーム費用や大規模修繕費用、金利の変動リスク等がどの程度考慮されているかも、計画段階で要注意です。

最低でも20年、通常30年以上の長期に渡り、そして高額な投資計画です。
是非、第三者的なコンサルタント意見をお聞きになってみては如何でしょうか?
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平成29年路線価発表。 

2017/07/03 12:51
7月3日、国税庁より今年の路線価が公表されました。

毎年、日本一の地価として話題となる銀座の鳩居堂前の路線価は、1u当たり40,320千円(前年比26%UP)
となりバブル期の平成4年の36,500千円を抜いて過去最高額となりました。

一方、弊社が主戦場とする千葉県柏市豊四季の市道の路線価は平成22年以降ほぼ横ばい状態です。

東京オリンピック(2020)や生産緑地の2022問題(問題ではありませんが)など、首都圏郊外の住宅地の価格情勢は先行き不透明です。
不動産の売買は価格ありきではなく、家族の状況(子育て世代、相続準備世代、介護対応、等々)など多角的に判断をして進めたいですね。
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家族信託特集 「ファイナンシャル・アドバイザー No.223 2017年6月号」

2017/06/02 18:00
画像ファイナンシャル・アドバイザー(No.223 2017年6月号)で家族信託が特集されています。
お世話になっている、家族信託普及協会代表理事の宮田先生が執筆されています。

ファイナンシャル・プランナー向けの書籍に家族信託が特集されるという実情から、今後、益々家族信託の認知度は上がるのだろうなと感じました。
同時に宮田先生もご指摘されている様に、曖昧な知識で家族信託を取り組む専門家や消費者に誤解を与えるような展開が懸念されます。
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家族信託 × NHK クローズアップ現在+

2017/03/01 18:55
昨夜(H29年2月28日・火)、午後10時からNHKで放送の「クローズアップ現在+」で、家族信託が紹介されました。
番組のタイトルは、「さらば遺産”争族”トラブル 〜家族で解決!最新対策〜 」というもで、遺産相続での家族のトラブルや認知症対策の新しい仕組みとして家族信託が紹介されました。

30分の番組ですから、家族信託の”さわり”の部分だけの紹介でした。
従来の遺言書作成や後見制度利用とは違う、遺す世代と受け継ぐ世代の意思が反映させる事が出来る家族信託のシステムを紹介するには短か過ぎました。

受益者連続型の家族信託を利用する事で、子どもがいない夫婦の資産の遺し方や、離婚や再婚をした家族環境での資産の継承方法などの悩みを解決するための手法として家族信託が有効な事などは、一般視聴者にインパクトを与えられるのではと思いました。

また、認知症で資産が凍結されるリスクを紹介していましたが、後見制度がいかに硬直的な制度であるかを紹介する事でハッとする一般の方が多いのではと思います。

それにしても、「クローズアップ現在」の様な有名番組で紹介されるなど、家族信託大ブレイク寸前、といったところでしょうか。
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”家賃保証”、30年間一定額の家賃が支払われる事ではありませんよ!!!

2017/02/22 09:48
本日(H29年2月22日)のYahooニュースで、「家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21」というのが流れてきました。

内容は、アパート建設の際、「30年間、賃料は減額しない」という営業トーク、そして契約書にも「賃料は10年間は不変」と明記されていたが、建設6年後に10万円(約12.8%)の減額を求められ応じたが、その後、賃料の回復が無いので訴訟問題になったもの。

テレビCMでもよく見かける、「30年一括借り上げ」とか「空室リスク無し」とか。
ウソでも無ければ騙している訳でも無いですが、誤解を招きますよね。

確かに30年間、借り上げてくれるし、賃料も毎月支払ってくれる。
でも、実情は、賃料保証とは、毎月、間違い無く賃料は支払ってくれますが金額は変更される、一括借り上げとは賃料変更とかリフォーム投資とかの条件が付くことが多いです。

建設時の経営計画を検討する際に、賃料の相場・将来性や修繕費の計画計上など、よくよく検討する必要があります。

建設会社やハウスメーカーの営業の方は、見た目立派な30年間の経営計画は直ぐに作成しまうすが、築後10年、20年経過後に、「・・・年間の経営実績」というような実績をまとめ報告書の提出は見たことがありません。
リフォーム営業は必要以上に受けますが。。。
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家族信託 × AERA

2017/02/09 18:29
画像平成29年1月16日発売のAERA(1月23日号)の大特集〈親子の大問題〉のなかで、家族信託が取り上げられています。
”認知症700万人時代の相続対策は「家族信託」で考える”というサブタイトルで、家族信託を用いた資産の継承事例や家族信託が可能にする相続対策を紹介しています。
記事には小生が大変お世話になっている家族信託普及協会・代表理事の宮田先生のコメントが多数記載されています。

AERAという発行部数10万部を誇る週刊誌に家族信託が取り上げられる実情から、今後、家族信託が更に"一般化"する事を確信しました。
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家族信託登記第一号

2017/02/03 13:29
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昨年末に小生が関わらして頂いた家族信託契約の登記が完了しました。
今回の信託目録番号が「第1号」という事は、私の地元法務局の管轄地域で家族信託登記がお初。
なんだか誇らしいようで、家族信託の浸透がまだまだなんだなという現状を実感しました。
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家族信託 シンポジウム

2016/07/30 19:30
7月26日(火)、新橋のヤクルトホールで家族信託のシンポジウムが行われました。

『家族信託の「最前線の現場」と「未来」を知るシンポジウム』と題して、一般社団法人家族信託普及協会の設立2周年記念のシンポジウムです。

協会の会員数は2年で1,000人を超えたそうです。
また、協会の調査では、家族(民事)信託を知っている方は20%を超えているとの事です。
徐々に広がってきているというデータですが、まだまだ一般には認知されていないように感じています。

家族信託普及の第一人者である河合保弘先生のコメントにありましたが、「取り扱える専門家が少ない」と言うこともあると思いますが、それ以上に「家族信託は儲からない」というイメージ先行も原因ではないかと勝手に思っています。
確かに不動産コンサルティング会社や保険営業マンが家族信託に積極的に取り組んでもビジネスには直結しないかも知れません。
しかし、家族信託を取り組む事で問題解決出来るお客様はたくさんいると思います。
また、家族信託を検討する第一歩は家族での話し合いです。 結果的に家族信託を組成しない事になっても、この家族での話し合いが将来の不安や問題を解決する第一歩に繋がると考えます。

そして、税理士や司法書士或いはハウスメーカーの営業マン等のいわゆる資産家を相手にする職種の方とは無縁の一般的な家庭にも家族信託の需要はあると思います。

当社では信託財産の大小にかかわらず家族信託を検討する方のサポートを提供しています。
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相続情報証明、H29年5月開始を目指して。

2016/07/06 09:38
この制度、どうして今まで無かったのかと思うぐらい、ですね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160705-00000102-asahi-soci
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平成28年度路線価の発表

2016/07/04 19:17
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7月1日に平成28年度の路線価が発表になりました。
テレビニュース等では、全国平均が8年ぶりに上昇に転じたという事や、銀座の鳩居堂の前が1u当たり3,200万円で31年連続で日本一となった事などが報道されていました。

添付の表とグラフは、日本一の銀座鳩居前と千葉県柏市のとある市道の2地点の路線価を一つのグラフに落とし込んだものです。

都心では1992年(H4年)をピークに下がり続けましたが、ミニ不動産バブルで2005年(H17年)からの3年間で倍以上に増加し、2008年(H20年)のリーマンショックで急落、そして、昨年の14.24%に続き今回も18.7%の上昇となりました。
これだけ、乱高下すると相続対策も大変でしょうね。

私の主戦場である柏の様な地方都市では土地の値段の乱高下はそうそうありません。
むしろ、90年代が異常だったという事でしょう。 今年の路線価は1993年(H5年)の44.8%、半分以下という事ですから。

平成5年頃と言えば、この辺りでは平成4年の生産緑地法の改正で、固定資産税の宅地並み課税を選択した農地へのアパートの建設ラッシュでした。
そして、この時に生産緑地を選択した土地が平成34年(2022)に30年目を迎えます。 これを2022年問題として、土地の下落を危惧(大量の建売用地が出る)したり、賃貸住宅建設受注のチャンスとして虎視眈々と準備しているハウスメーカーなど様々です。
ご準備は早めに。
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宅建業法の一部を改正(H28.05.27 インスペクション)

2016/06/27 10:57
画像平成28年5月27日の参議院本会議で「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案(内閣提出第34号)」が可決しました(6月3日公布)。
今回の改正の目玉の一つが建物状況調査(インスペクション)に関する事項です。

中古住宅(既存建物)を売買する時、買主は建物の質や現況について不安を抱えたまま取引が進む事があります。
今回の法改正はこの不安を少しでも解消するために建物状況調査(インスペクション)の普及を目指したものです。

ただ、今回の改正で宅建業者に義務付けられたのは、売主に対して媒介契約時にインスペクション業者のあっせんの可否を示すだけ、という中途半端な内容です。
簡単に言うと、売主さんに「インスペクションという建物調査をする業者を紹介しましょうか」という程度。

消費者保護及び不動産取引のトラブル防止の観点から、もう少し厳格に規定しても良いのではと思います。
例えば、
・売主に対してインスペクション業者のあっせんの義務
・重要事項説明書にインスペクション実施の有無の記載
とすれば、かなりの売主さんがインスペクション実施に同意して頂けるのではと思います。

当社ではLIXILグループのジャパンホームシールドのインスペクションを全日本不動産協会会員の特別価格で提供出来ます。
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HPリニューアルに伴って。

2016/06/19 14:49
HPのリニューアルに伴ってブログを開設しました。
不動産コンサルティング関連のタイムリーな情報をアップしていきます。
また、たまにはプライベートな出来も。

よろしくお願いします。
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